Kadastrale registratie kavel of woning

Laatst bijgewerkt: juli 2026

Wanneer u in Noorwegen een woning, vakantiewoning, bouwkavel of ander onroerend goed koopt, moet de eigendomsoverdracht in het Noorse grondboek worden geregistreerd. Deze registratie heet tinglysing.

Door de eigendomsoverdracht te registreren, krijgt uw eigendomsrecht bescherming tegenover derden. Ook hypotheken, rechten van overpad, gebruiksrechten, erfpacht en andere rechten kunnen worden geregistreerd. Tinglysing bepaalt vaak welke aanspraak voorrang heeft wanneer verschillende personen rechten op dezelfde woning of hetzelfde perceel claimen. 

Tinglysing is echter geen garantie dat iedere onderliggende overeenkomst juridisch geldig is. Kartverket registreert het document en controleert of aan de formele registratievoorwaarden is voldaan, maar beslist normaal niet over inhoudelijke geschillen tussen partijen. 

Kartverket, het grondboek en de matrikkel

Kartverket beheert het digitale Noorse grondboek, de grunnbok. Daarin staan de geregistreerde eigenaren, hypotheken, beslagleggingen, gebruiksrechten en andere lasten en rechten die op een eigendom rusten.

De matrikkel is een ander register. Dit is het officiële register van Noorse percelen, gebouwen en adressen. De gemeente registreert daarin onder meer:

• perceelsgrenzen;

• adressen;

• gebouwen en gebruikseenheden;

• het unieke nummer van het perceel;

• informatie over vergunningplicht bij een eigendomsoverdracht.

De grunnbok is dus vooral een register van juridische rechten, terwijl de matrikkel feitelijke en administratieve informatie over het onroerend goed bevat. Samen vormen zij het Noorse systeem voor vastgoedregistratie. 

Het nummer van een Noors perceel

Noors onroerend goed wordt geïdentificeerd met een matrikkelnummer. Dit nummer bestaat uit het gemeentenummer en een combinatie van maximaal vier onderdelen:

• Gnr – gårdsnummer: het hoofdnummer van het oorspronkelijke grondgebied;

• Bnr – bruksnummer: het nummer van een afzonderlijk perceel binnen het gårdsnummer;

• Fnr – festenummer: het nummer van een verhuurd of in erfpacht uitgegeven stuk grond;

• Snr – seksjonsnummer: het nummer van een appartementsrecht of andere eigendomssectie.

Een aanduiding kan er bijvoorbeeld als volgt uitzien:

Gemeente 1508 – gnr. 24 – bnr. 16 – snr. 3

Niet ieder object heeft alle vier de nummers. Een gewone vrijstaande woning heeft meestal alleen een gårdsnummer en bruksnummer. Een koopappartement met rechtstreeks eigendom heeft daarnaast doorgaans een seksjonsnummer. 

Een aandeel in een borettslag wordt niet op dezelfde manier geïdentificeerd. Daarvoor gebruikt men het organisatienummer van het borettslag en het nummer van het aandeel.

Wat staat er in het grondboek?

Een grondboekblad kan onder meer informatie bevatten over:

• de geregistreerde eigenaar, de hjemmelshaver;

• de geregistreerde koopsom;

• hypotheken en andere zekerheden;

• beslagleggingen;

• recht van overpad;

• parkeerrechten;

• rechten op water- en rioolleidingen;

• woon- en gebruiksrechten;

• huur- en erfpachtovereenkomsten;

• voorkeursrechten;

• beperkingen op de verkoop of het gebruik van de woning.

De grondboekuitdraai bevat meestal een korte aanduiding van ieder geregistreerd document. Voor de volledige tekst van een recht of verplichting moet vaak een kopie van het oorspronkelijke document bij Kartverket worden opgevraagd.

Het grondboek is openbaar. Via het Eiendomsregister van Kartverket kan men na inloggen gratis zoeken op adres of perceelnummer. Gecertificeerde grondboekuittreksels en kopieën van geregistreerde documenten moeten afzonderlijk worden besteld. 

Controleer bij de aankoop niet alleen het grondboekblad van de woning zelf. Een recht van overpad kan bijvoorbeeld zijn geregistreerd op het perceel waarover de weg loopt en niet op het perceel dat van die weg gebruikmaakt.

Welke rechten moeten worden geregistreerd?

Het is vooral belangrijk om rechten te registreren die ook tegenover toekomstige eigenaren, schuldeisers of andere derden moeten kunnen worden uitgeoefend.

Denk aan:

• de eigendomsoverdracht;

• een hypotheekrecht;

• een recht van overpad;

• een parkeerrecht;

• het recht een water- of rioolleiding over een ander perceel te gebruiken;

• een langdurig huur- of gebruiksrecht;

• een festekontrakt voor grond die door iemand anders wordt verhuurd;

• een voorkeursrecht;

• afspraken over exclusief gebruik van een deel van een gezamenlijk perceel.

Een niet-geregistreerde afspraak kan tussen de oorspronkelijke partijen geldig zijn, maar biedt mogelijk onvoldoende bescherming wanneer de woning wordt verkocht, wanneer er beslag wordt gelegd of wanneer concurrerende rechten worden geregistreerd.

Laat belangrijke rechten daarom duidelijk omschrijven en bij voorkeur registreren. Bij ingewikkelde erfdienstbaarheden of gemeenschappelijke voorzieningen is juridisch advies verstandig.

De akte van overdracht

Voor de overdracht van rechtstreeks eigendom wordt een skjøte gebruikt. Dit is het document waarmee de geregistreerde eigenaar het onroerend goed aan de nieuwe eigenaar overdraagt.

In het skjøte staan onder meer:

• het perceelnummer;

• de naam en identificatie van de verkoper;

• de naam en identificatie van de koper;

• welk aandeel wordt overgedragen;

• de koopsom;

• de marktwaarde voor de documentbelasting;

• eventuele rechten die tegelijk worden gevestigd;

• een eventueel beroep op vrijstelling van documentbelasting.

De verkoper ondertekent het skjøte. Bij een papieren document moet de handtekening in de meeste gevallen volgens de voorschriften worden bevestigd. De koper hoeft het document gewoonlijk niet te ondertekenen, behalve voor een specifieke verklaring bij de overdracht van bepaalde appartementsrechten. 

Bij een normale verkoop zorgt de makelaar, advocaat of andere afwikkelaar voor het opstellen, ondertekenen en registreren van de documenten. Noorwegen kent hierbij niet hetzelfde systeem van een verplichte Nederlandse notariële leveringsakte.

Controle van de vergunningplicht

Voordat het skjøte kan worden geregistreerd, moet duidelijk zijn of de overdracht onder de Noorse konsesjonslov valt.

De koper moet, afhankelijk van het object en de gemeente:

• aantonen dat geen verklaring of vergunning nodig is;

• een egenerklæring om konsesjonsfrihet indienen;

• of een konsesjon aanvragen.

De gemeente moet de relevante informatie in de matrikkel hebben geregistreerd voordat Kartverket de overdracht kan verwerken. Wordt dit niet vooraf geregeld, dan kunnen de documenten zonder registratie worden teruggestuurd. 

Dit is vooral een aandachtspunt bij landbouwgrond, grote percelen, boerderijen, bepaalde vakantiewoningen en woningen in gemeenten met een verlaagde vergunninggrens.

Buitenlandse kopers en het D-nummer

Een buitenlandse koper die geen Noors persoonsnummer heeft, heeft voor registratie doorgaans een D-nummer nodig.

Kartverket kan dit nummer bij het Folkeregister aanvragen wanneer het nodig is voor een concrete registratiezaak. De aanvraag wordt samen met het skjøte of een ander te registreren document ingediend.

Een Nederlandse aanvrager moet gewoonlijk meesturen:

• het volledig ingevulde en origineel ondertekende aanvraagformulier;

• een gewaarmerkte kleurenkopie van een geldig paspoort;

• een bevestiging die op het moment van inzending niet ouder is dan drie maanden.

Omdat Nederland geen Scandinavisch land is, moet de paspoortkopie normaal door een notarius publicus worden gewaarmerkt. Een scan of gewone kopie is niet voldoende.

Kartverket registreert de overdracht zodra de D-nummerprocedure door het Folkeregister is afgehandeld. Hiervoor wordt geen vaste algemene doorlooptijd gegarandeerd. Houd daarom rekening met extra tijd wanneer de koper nog geen Noors identificatienummer heeft. 

Wie van plan is zes maanden of langer in Noorwegen te wonen, moet de verhuizing in plaats daarvan bij de Noorse belastingdienst melden. Na registratie als inwoner kan een gewoon Noors persoonsnummer worden toegekend.

Papier of elektronische registratie

Makelaars, advocaten, banken en andere professionele partijen kunnen veel documenten elektronisch bij Kartverket indienen. Deze worden doorlopend verwerkt en automatisch gecontroleerd aan de hand van onder meer het grondboek, de matrikkel, het Folkeregister en het bedrijfsregister.

Particulieren kunnen niet zelfstandig gebruikmaken van het systeem voor elektronische tinglysing. Wie zonder professionele afwikkelaar registreert, moet de originele documenten daarom doorgaans per post versturen. Gescande stukken of documenten per e-mail worden niet als origineel papieren registratiedocument geaccepteerd. 

De normale verwerkingstijd voor correct ingevulde papieren documenten bedraagt ongeveer twee werkdagen, exclusief de tijd die nodig is voor de postbezorging. Uitgebreide of juridisch ingewikkelde zaken kunnen langer duren. Elektronisch ingediende zaken worden doorlopend verwerkt. 

Registratiekosten in 2026

Kartverket berekent in 2026 als hoofdregel 545 NOK per geregistreerd document.

Dit tarief geldt onder meer voor:

• een skjøte;

• een hypotheekdocument;

• een verklaring van een recht of erfdienstbaarheid;

• een huurcontract;

• een festekontrakt;

• een verklaring van eigendom bij erfenis.

Bij een gewone woningaankoop met een hypotheek worden meestal minimaal twee documenten geregistreerd:

• eigendomsoverdracht: 545 NOK;

• hypotheekrecht van de bank: 545 NOK.

De totale registratiekosten van Kartverket bedragen dan doorgaans 1 090 NOK, exclusief documentbelasting en andere kosten. 

Het verwijderen van bepaalde geregistreerde hypotheken en andere documenten is kosteloos.

Kartverket stuurt de factuur na de registratie naar degene die de documenten heeft ingediend. De betalingstermijn is veertien dagen. Bij een aankoop via een makelaar worden de registratiekosten en documentbelasting doorgaans al vóór de overdracht in de financiële afrekening opgenomen.

Documentbelasting

Naast het registratietarief moet bij de overdracht van rechtstreeks eigendom meestal dokumentavgift worden betaald.

De documentbelasting bedraagt:

2,5 procent van de marktwaarde op het moment van registratie.

De marktwaarde is het bedrag waarvoor het onroerend goed op de vrije markt zou kunnen worden verkocht. Dit is niet automatisch hetzelfde als de koopsom.

Ook bij een schenking, familieoverdracht, voorschot op een erfenis of verkoop beneden de marktwaarde wordt de belasting in beginsel over de volledige marktwaarde berekend. Wordt slechts een deel van het eigendom overgedragen, dan wordt de belasting berekend over de marktwaarde van dat aandeel. 

Rekenvoorbeeld

Bij een woning met een marktwaarde van 4 000 000 NOK bedraagt de documentbelasting:

4 000 000 NOK × 2,5% = 100 000 NOK

Daar komen de kosten voor de registratie van het skjøte en een eventuele hypotheek nog bij.

Wanneer geldt geen of minder documentbelasting?

Er bestaan verschillende vrijstellingen. De meest voorkomende situaties zijn:

• overdracht tussen echtgenoten;

• bepaalde overdrachten bij overlijden;

• de wettelijke erfportie van erfgenamen;

• bepaalde overdrachten na een scheiding of beëindiging van een samenwoning;

• de eerste overdracht van een volledig nieuw en nog niet gebruikt gebouw;

• overdracht van een gebouw dat nog in aanbouw is;

• overdracht van een aandeel in een borettslag.

Bij de eerste overdracht van een volledig nieuw en nog niet gebruikt gebouw wordt de documentbelasting onder voorwaarden alleen over de grondwaarde berekend en niet over de waarde van het gebouw. 

Een vrijstelling moet correct in het skjøte worden vermeld en zo nodig met bewijsstukken worden onderbouwd. Ook wanneer geen documentbelasting verschuldigd is, blijft het gewone registratietarief meestal wel gelden. 

Een schenking aan kinderen, ouders of andere familieleden is op zichzelf geen reden voor vrijstelling.

Registratie van een borettslagsandel

Bij een woning in een borettslag koopt u geen rechtstreeks appartementsrecht, maar een aandeel waaraan het exclusieve gebruik van een bepaalde woning is gekoppeld.

De overdracht wordt geregistreerd met het formulier Overføring av hjemmel til andel i borettslag. Het aandeel wordt geïdentificeerd met:

• het organisatienummer van het borettslag;

• het nummer van het aandeel.

Voor de overdracht van een borettslagsandel geldt geen documentbelasting. Het registratietarief bedraagt in 2026 wel 545 NOK. Wordt het aandeel met een lening gefinancierd, dan kost ook de registratie van het hypotheekdocument 545 NOK.

Let op: een parkeerplaats of garage die als afzonderlijk aandeel in rechtstreeks onroerend goed wordt overgedragen, kan wel tot documentbelasting leiden.

Controle na de registratie

Na de overdracht is het verstandig te controleren of:

• u als nieuwe hjemmelshaver staat geregistreerd;

• uw eigendomspercentage correct is;

• de oude hypotheek van de verkoper is verwijderd;

• de hypotheek van uw eigen bank correct is geregistreerd;

• overeengekomen rechten en erfdienstbaarheden zijn opgenomen;

• de koopsom en overdrachtsdatum juist zijn vermeld.

Dat kan via het digitale Eiendomsregister van Kartverket. Een registratie die correct is uitgevoerd, kan niet simpelweg worden geannuleerd omdat een partij zich later bedenkt. Bij een fout moet zo snel mogelijk contact worden opgenomen met Kartverket of de afwikkelaar. 

Laat de afwikkeling professioneel verzorgen

Bij een gewone verkoop regelt de makelaar of advocaat meestal:

• het skjøte;

• het hypotheekdocument;

• de vergunningcontrole;

• een eventuele D-nummeraanvraag;

• de registratie bij Kartverket;

• de betaling van de koopprijs;

• het aflossen en verwijderen van oude hypotheken;

• de afrekening van registratiekosten en documentbelasting.

Ook bij een verkoop zonder makelaar is het verstandig deze werkzaamheden door een advocaat of professionele afwikkelaar te laten uitvoeren. Een fout in het skjøte, de eigendomsverdeling, het bedrag van de documentbelasting of de registratie van een gebruiksrecht kan later grote juridische en financiële gevolgen hebben.